第一部分 竹溪县公示地价体系更新政策解读

一、基本情况

（一）工作背景

竹溪县城区2018年开展更新工作且于2020年1月1日公布实施新的基准地价，并沿用至今。近年来，随着竹溪县城区基础设施的完善，如西关街改造和东城新区建设等，城区发展承载能力有了一定程度的提高，推进了城镇化的建设，使得原来的土地级别与地价水平已有相应的变化，而且随着国土空间总体规划的开展和“三区三线”的划定，使得城区土地级别与基准地价范围有所变化，现有的土地级别与基准地价体系已不能适应目前竹溪县发展的要求，需对土地级别及基准地价进行全面更新。

（二）工作目的

此次基准地价更新工作的目的主要是：（1）全面掌握当前竹溪县城区土地利用状况，了解竹溪县城区土地市场发展的情况，弄清城区土地交易和房地产开发中土地价格的形成的机理和变化趋势；（2）对上一轮的土地级别与基准地价成果进行全面更新，使土地估价结果符合实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；（3）为显化土地资产价值、核算土地资产收益、政府管理与调控房地产市场提供科学依据。

（三）工作范围

本次竹溪县城区土地级别与基准地价更新范围是以竹溪县“三区三线”划定成果和《竹溪县国土空间总体规划（2021-2035年）》（公示稿）为依据，结合竹溪县城区建设现状和发展规划，经过部门访谈与资料研究综合确定。具体更新范围为东至水坪镇黄龙村，南至麻安高速公路，西至中峰镇花桥寺，北至东干渠，总面积为3571.53公顷。

（四）工作原则

1.土地级别更新原则

根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《湖北省公示地价体系建设技术规范（试行）》，结合湖北省新一轮基准地价更新工作的实际情况，确定竹溪县土地级别更新原则，包括综合分析原则、主导因素原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则、连续性原则、可比性原则、发展性原则。

①综合分析原则：对影响土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。

②主导因素原则：根据城区发展的具体情况，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

③地域分异原则：掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划为同一级别。

④土地收益差异原则：根据区域和城区内部的土地收益分布规律，划分城区土地等级。

⑤定量与定性分析结合原则：尽可能地把定性的内容进行量化，通过定量与定性分析结合确定土地级别。

⑥连续性原则：在上轮成果的基础上进行土地级别更新，保持土地级别变化的渐进性和连续性。

⑦可比性原则：级别成果更新及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，修订前后的成果具有可比性。

⑧发展性原则：级别成果更新采用最新资料，能反映社会经济和自然状况的现实，并考虑近期规划即将实施的项目，反映未来土地级别变化的趋势，使更新的成果资料具有前瞻性。

2.基准地价更新原则

根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)和《湖北省公示地价体系建设技术规范（试行）》，确定基准地价更新原则，包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则、准确性原则、重点性原则、动态分析原则、比较性原则、预期性原则。

①替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。

②最有效利用原则：土地估价应以估价对象的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。

③预期收益原则：土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

④供需原则：土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

⑤贡献原则：不动产总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。

⑥准确性原则：更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平。

⑦重点性原则：根据城区规划图以及城区土地利用的空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的最新状况。

⑧动态分析原则：分析城镇地价的变化过程和发展规律，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新基准日的实际地价水平。

⑨比较性原则：对地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平进行分析，提出真实合理的地价水平。

⑩预期性原则：确定城镇基准地价时充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。

（五）工作依据

1.相关政策、文件

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号，1987年1月1日施行，2019年8月26日第三次修正，自2020年1月1日起施行）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第32号，1995年1月1日施行，2019年8月26日第三次修正，自2020年1月1日起施行）；

（3）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，2020年修订）；

（5）国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)；

（6）国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)；

（7）原国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发〔2006〕307号)；

（8）原国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)；

（9）《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）；

（10）《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）；

（11）自然资源部《关于印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的通知》（自然资发〔2023〕234号）；

（12）湖北省人民政府《湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（湖北省人民政府令第45号）；

（13）湖北省人民政府《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号)；

（14）湖北省人民政府《关于加强国有土地资产管理并规范土地市场的通知》(鄂政发〔2001〕80号)；

（15）《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64号）；

（16）《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然资办函〔2023〕47号）；

（17）省自然资源厅《公示地价体系成果更新及园、林、草地定级与基准地价制定工作相关问答》（2023年10月27日第三期）。

2.相关规程、规范

（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2015年3月18日发布、2014年12月1日实施）；

（2）《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；

（3）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

（4）《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）

（5）《湖北省公示地价体系建设技术规范（试行）》（2018.5）；

（6）《基础地理信息要素分类与代码》（GB/T 13923-2006）；

（7）《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；

（8）《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；

（9）《湖北省公示地价体系数据库标准》（试行）。

3.竹溪县相关规划及其他资料

（1）《竹溪县国土空间总体规划》（2021-2035年）公示稿；

（2）《竹溪县国民经济和社会发展统计公报》（2018-2022年）；

（3）《竹溪县国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；

（4）竹溪县“三区三线”划定成果；

（5）《2018年竹溪县城区土地级别与基准地价更新成果》；

（6）竹溪县相关部门资料。

（六）主要内容

1.基础工作

（1）研究确定本次竹溪县城区基准地价内涵；

（2）开展土地市场调研、数据分析，确定竹溪县城区土地级别与基准地价更新技术路线；

（3）开展定级估价资料收集，收集土地、规划、发改、住房、物价、教育、医疗、园林等行业基础数据资料及各类用地样点信息；

（4）分类整理汇总基础数据资料，录入电子表格，并更新地价基础数据库。

2.城区土地级别更新

根据竹溪县自然条件和社会经济发展概况，对原有土地级别和细化后的各类用地级别范围进行更新调整：

（1）确定用地定级因素因子体系及权重，并对评价因子进行量化；

（2）开展定级单元划分，进行定级单元因素影响作用分值计算；

（3）初步划分土地级别；

（4）通过样点地价计算调整土地级别；

（5）土地级别检验与更新。

3.城区基准地价更新

在土地级别更新调整基础上，以市场交易地价资料为依据，对各类用地基准地价进行更新调整：

（1）采用多种评估方法对样点进行地价评估、修正；

（2）采用数理统计方法进行样点数据检验剔除；

（3）各类用地级别基准地价测算；

（4）基准地价的更新调整与确定。

4.城区基准地价修正体系更新

建立竹溪县城区基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相互关系，编制基准地价修正体系：

（1）以土地级别更新因素因子及其权重为基础，根据实际情况调整得出修正体系因素因子及权重；

（2）编制区域因素修正体系；

（3）编制个别因素修正体系；

（4）修正体系检验与确定。

5.意见征询

就初步成果对相关部门进行意见征询，归纳整理各方意见和建议，对成果进行调整完善。

6.成果听证及验收

成果修改定稿后，由竹溪县自然资源和规划局组织竹溪县2023年公示地价体系建设成果听证会，广泛听取社会各界的意见和建议。进行成果听证之后上报十堰市审查验收。

7.上报审批及电子备案

经批准后由市人民政府向社会公布实施，并在“全国基准地价电子化备案系统”完成电子化备案。

二、工作成果

本次竹溪县城区土地级别与基准地价更新工作成果包括文字成果、图件成果、资料汇编及数据库。

1.文字成果

文字成果包括《2023年度竹溪县城区土地级别与基准地价更新工作报告》、《2023年度竹溪县城区土地级别与基准地价更新技术报告》。

2.图件成果

图件成果包括《竹溪县城区综合用地土地级别图》、《竹溪县城区商业服务业用地土地级别与基准地价图》、《竹溪县城区居住用地土地级别与基准地价图》、《竹溪县城区工矿用地土地级别与基准地价图》、《竹溪县城区公共服务项目用地土地级别与基准地价图》。

3.资料汇编

包括样点调查表、专家打分表、听证会代表签名、听证会议纪要等。

4.数据库

依据《湖北省公示地价体系数据库标准（试行）（2018年5月版）》，建立竹溪县城区土地级别与基准地价更新成果数据库。

三、成果应用

（一）地价管理方面的应用

1.进行宏观调控，加强地价管理。

基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。基准地价有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

2.为征收土地税费提供价格依据。

基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。利用基准地价可以对申报地价明显偏低的土地交易行为实行政府优先购买权制度，从而防止土地交易双方虚报、瞒报地价，保障政府的土地收益。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《中华人民共和国契税法》的规定，征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。其中本次确定综合土地等级就是为了满足税务机关征收城镇土地使用税之用。

3.为规范土地市场运作提供价格依据。

此次通过建立的基准地价修正体系对土地使用权转让、出租、抵押土地进行评估，防止不正常的土地交易，促进土地市场的正常发育，保证土地交易税款和出让金的合规收取。

4.是城市土地集约利用的杠杆。

节约集约用地政策的出台，推进了土地资源市场化配置。通过深化土地有偿使用制度改革，缩小划拨用地范围，经营性基础设施、公共管理与公共服务等用地有偿使用；根据产业周期弹性确定工业用地出让年限，鼓励采取租赁、先租后让、短期出让等方式取得工业用地使用权等途径，达到了土地集约利用。

基准地价定期更新，能充分发挥价格的杠杆作用，以土地招拍挂为平台，调控城市土地资源合理配置。因此，基准地价是建立城市集约用地长效机制的重要环节。

（二）宗地地价评估方面的应用

利用基准地价法进行宗地评估，是指根据待估宗地的区位条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。为了保证基准地价的实用性以及城市土地价格体系的均衡，按照要求在基准地价覆盖范围内的宗地评估必须使用基准地价系数修正法。

1. 确定出让或收回土地价格的依据

宗地地价是土地市场在一般供求规律上的地价，而在出让土地中，由于对不同项目和投资者的考虑，政府可以采取不同的价格进行出让，而宗地地价可作为衡量土地出让金征收标准之一，此外，国家依法收回土地也需要确定合理的宗地地价标准。因此可用基准地价系数修正法评估确定出让或收回土地价格的宗地地价。

2. 征收土地契税的重要依据

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，土地契税征收的依据是土地交易成交价格，确定宗地地价可以验证征收的土地契税是否得当。因此可用基准地价系数修正法评估需征收土地契税的土地的宗地地价。

3. 企业清产核资和改制中土地资产价格的标准

我国绝大多数企事业单位都靠行政划拨方式取得土地使用权，企业账面资产中不包括土地资产部分，有些也仅只有当时的征地费，不能反映土地资产的现值。为了正确反映出企业土地资产的现值，正确衡量企业的经营管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据宗地地价对企业资产和股份制企业中的土地资产进行核实，合理反映企业土地资产状况，有效实现国家土地所有权，建立公平的竞争环境。因此可用基准地价系数修正法评估清产核资和改制中的土地的宗地地价。

4. 优先购买权的衡量标准

为增加政府管理土地市场的透明度，使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价，支付相应的税费，对一些明显低于市场价的交易活动，政府可以采取优先购买权收回土地，以有效防止瞒价等行为对土地市场的不良影响，而宗地地价是决定实现优先购买的衡量标准。

5. 核定土地增值税（费）和衡量土地使用权转移价格的标准

随着社会经济和城市建设的发展，只要地价是逐年上升的，不论土地是否转移，都是按涨价后的价格标准参与经济活动，并获得收益。因此，宗地地价可以反映出不同时期地块的增值，为将来社会发展所产生的土地增值收归国家提供依据。

第二部分 园林草地定级与基准地价成果政策解读

一、工作背景

为加强自然资源保护与合理开发利用，持续推动自然资源资产产权制度改革，切实打牢自然资源资产管理工作基础，不断完善自然资源资产分等定级价格评估制度，加强价格监测和行业监管，促进生态产品价值实现，根据《省自然资源厅办公室关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鄂自然资办函〔2022〕64号）和《省自然资源厅办公室关于进一步明确公示地价体系成果更新和园、林、草地定级与估价有关工作的通知》（鄂自然资办函〔2023〕47号）等文件精神和工作部署，我县结合实际开展了园地、林地、草地定级与基准地价制定工作。

二、工作目的和意义

（一）工作目的。开展此项工作，全面掌握和科学量化竹溪县园、林、草地的质量状况，是竹溪县制定相关管理政策的依据，推进园、林、草地管理由数量管理为主向数量、质量、生态管控相协调管理转变，也是竹溪县发挥市场配置土地资源、促进土地资源集约利用、提高土地生产能力和效益的基础性工程。

（二）工作意义。1.支撑自然资源清查，该项工作有利于支撑园地、林地、草地自然资源资产价值测算，对建立绿色发展绩效评价考核机制，支撑全民所有自然资源资产管理具有重要作用。2.实施生态保护补偿，实施价格评估后，每片园、林、草地都将形成价值量化数据，为园、林、草地价值转化、补偿机制建立和违法处罚提供依据。3.为生态红线划定调整提供参考，让生态红线划定落地在自然资源更优质区域。4.促进碳达峰和碳中和工作开展，为全国森林资源调查监测提供参考，为碳达峰、碳中和提供数据。

三、编制依据

本次《竹溪县园、林、草地定级与基准地价成果》依据《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）、《园地分等定级规程》（TD/T1071-2022）、《林地分等定级规程》（T/CREVA 3101-2021）、《草地分等定级规程》（T/CREVA 3102-2021）、《湖北省园地、林地、草地分等定级技术方案》（2022年10月）、《湖北省园地、林地、草地分等定级技术规范》（2023年4月）、《园地、林地、草地定级指标获取与数据核算方法》（自然资源部下发）、《湖北省园地估价技术规范》（试行）、《湖北省林地估价技术规范》（试行）、《湖北省草地估价技术规范》（试行）、《公示地价体系成果更新及园、林、草地定级与基准地价制定工作相关问答》、《2018-2022年竹溪县统计年鉴》、竹溪县2021年国土变更调查数据库、《全国园地、林地、草地定级和基准地价数据库规范》（试行）等，结合我县实际制定。

四、工作内容

本次《竹溪县园、林、草地定级与基准地价成果》工作对象为2021年度国土变更调查的现状园地、林地、草地，工作评估时点为2023年1月1日，分为园地、林地和草地三类，主要包括用地类型、权利类型、权利年期、估价期日、优势作物、树龄、亩均株树、基础设施条件，土地权利类型均为承包经营权，土地权利年期均为30年。

该项工作以相关技术规范为依据，对竹溪县园、林、草地进行土地级别划分与基准地价评估。在土地级别和基准地价评估的基础上，完成相应的报告和图件资料的编制等。包含编制工作实施方案、资料收集和整理、外业调查、土地级别划分与基准地价评估、编制基准地价修正体系、申请相关部门对成果的验收、审批、备案和公布实施。

五、工作成果

该项成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果。文字成果包括《竹溪县园、林、草地定级与基准地价制定工作报告》、《竹溪县园地定级与基准地价制定技术报告》、《竹溪县林地定级与基准地价制定技术报告》、《竹溪县草地定级与基准地价技术报告》；表格成果包括竹溪县园、林、草地定级指标体系表、基准地价成果表、基准地价修正系数表、基准地价修正因素指标说明、基准地价内涵基本信息表；图件成果包括竹溪县园地基准地价图、竹溪县林地基准地价图、竹溪县草地基准地价图；数据库成果包括竹溪县园、林、草地定级和基准地价数据成果。

通过开展该项工作，综合评价园、林、草地质量分布状况，进一步完善政府公示价格体系，显化园、林、草地资源资产质量和价值，直接服务于自然资源资产核算，建立自然资源资产核算体系，推进自然资源资产负债表编制工作；为土地出让、土地流转提供参考；为农业、林业部门落实园、林、草地占补平衡机制和生态环境部门提供生态价值管理等提供参考。

六、联系方式

解读单位：竹溪县自然资源和规划局

咨询电话：0719-2726407